Gewerbeeinheit zur Ferienwohnung umbauen: So geht's legal

Die Städte drehen die Regulierungsschraube zu, Wohnungen werden knapper und teurer - und gleichzeitig stehen in deutschen Innenstädten so viele Gewerbeflächen leer wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Das ist kein Zufall, das ist eine Marktlücke. Und die klügsten Investoren, die ich in meinen mehr als 8 Jahren als Coach begleitet habe, nutzen sie gerade konsequent. In diesem Artikel erfährst du, wie du eine Ferienwohnung vermieten kannst, ohne dich dabei in der Grauzone zu bewegen - und warum leerstehende Büros und Ladenlokale dein nächstes Projekt sein könnten.

Warum sind Gewerbeeinheiten für Ferienwohnungen gerade so interessant?

Zwei Entwicklungen treffen gerade gleichzeitig aufeinander und erzeugen eine einzigartige Chance. Erstens sperren immer mehr Großstädte die Umwandlung von Wohnraum in Kurzzeitvermietungen durch Zweckentfremdungssatzungen. Zweitens stehen nach Corona so viele Gewerbeflächen leer wie seit Jahrzehnten nicht. Das Ergebnis: Wer eine Gewerbeeinheit nimmt und daraus eine Ferienwohnung entwickelt, bewegt sich in einem rechtlich völlig anderen Rahmen - und hat obendrein oft günstigere Einkaufspreise.

Ich habe mit Caro von Planeko gesprochen, die täglich Investoren bei genau diesem Prozess begleitet - von der ersten Idee bis zur fertigen Baugenehmigung. Ihr Feedback aus der Praxis ist eindeutig: Die Nachfrage nach Nutzungsänderungen von Gewerbeflächen zu Ferienwohnungen hat in den letzten Monaten massiv zugenommen.

Ein konkretes Beispiel direkt aus ihrem Alltag: Ein Investor hat in Potsdam eine Gewerbeeinheit gefunden, die drei Jahre lang leerstand, weil kein passendes Gewerbe gefunden werden konnte. Seine Lösung: drei Ferienwohnungen rein, Nutzungsänderung beantragen, fertig. Genau das ist der Move, den du dir merken solltest.

Wie viel Leerstand gibt es aktuell bei Gewerbeflächen in Deutschland?

Der Leerstand bei Büros, Praxen und Ladenlokalen in deutschen Innenstädten ist real und wächst weiter. Wer heute durch die Fußgängerzone einer mittelgroßen Stadt läuft, sieht es mit eigenen Augen: Schaufenster zugeklebt, Schilder mit "Zu vermieten", gähnende Leere hinter Glasfronten. Das ist kein lokales Phänomen.

Deutschland steckt laut Branchenbeobachtern in der größten Pleitewelle der letzten 20 Jahre - Stichwort "schwarzer April". Unternehmen insolvent, Ladengeschäfte schließen, Home-Office entleert Büros. Das Angebot an Gewerbeflächen steigt, die Nachfrage sinkt. Für Vermieter von Büros ist es aktuell spürbar schwieriger, überhaupt Mieter zu finden. Ich habe das selbst erlebt, als wir versucht haben, ein Büro zu vermieten: Die Resonanz war überschaubar.

Für Ferienwohnungs-Investoren ist das das genaue Gegenteil von einem Problem - es ist eine Einkaufsgelegenheit. Der Quadratmeterpreis für Gewerbeeinheiten liegt in der Regel deutlich unter dem vergleichbarer Wohnimmobilien, und die Verfügbarkeit ist ungleich höher.

Was unterscheidet Gewerbeeinheiten rechtlich von Wohnungen bei der Kurzzeitvermietung?

Die Zweckentfremdungssatzung, die in Städten wie Berlin, Hamburg oder München die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen reguliert oder verbietet, greift bei Gewerbeeinheiten schlicht nicht. Sie schützt Wohnraum - nicht Büros, Ladengeschäfte oder Praxen. Das ist der entscheidende rechtliche Unterschied, der dieses Modell so attraktiv macht.

Das bedeutet nicht, dass du einfach den Schlüssel umdrehst und Gäste eincheckst. Du brauchst zwingend eine Nutzungsänderungsgenehmigung beim zuständigen Bauamt. Die prüft zwei zentrale Punkte:

• Bauplanungsrecht: Ist die Art der Nutzung in diesem Gebiet überhaupt zulässig? Ein Ferienappartement hat andere Anforderungen als ein Nagelstudio oder ein Büro - und das muss das zuständige Bauamt absegnen.
• Bautechnische Anforderungen: Räume, in denen sich Menschen dauerhaft aufhalten, brauchen ausreichend Belichtung und Belüftung. Ein Schlafzimmer ohne Fenster ist baulich nicht zulässig. Küche, Bad und ausreichend belichtete Wohn- und Schlafräume sind Mindestanforderungen.

Wer diese beiden Hürden nimmt, hat gute Chancen auf eine Genehmigung - und einen rechtlich sauberen Betrieb, der auch den neuen EU-Transparenzanforderungen standhält.

Was muss ich bei der Nutzungsänderung von Gewerbe zu Ferienwohnung beachten?

Die Nutzungsänderung ist kein Hexenwerk, aber sie hat klare Spielregeln. Der Prozess läuft über das örtliche Bauamt und erfordert in der Regel einen Bauantrag mit Plänen, die die geplante Nutzung dokumentieren. Je nach Bundesland und Kommune variieren die genauen Anforderungen, das Grundprinzip bleibt gleich.

Die wichtigsten Punkte, die du im Blick haben musst:

1. Gebietsart prüfen: In reinen Gewerbegebieten ist Wohnen - auch als Ferienwohnung - oft nicht zulässig. In Mischgebieten oder Kerngebieten sieht es besser aus. Das ist der erste Check.
2. Aufenthaltsräume: Jeder Raum, in dem Gäste schlafen oder sich längere Zeit aufhalten, braucht ein Fenster mit ausreichendem Tageslichteinfall. Kellerräume ohne Fenster scheiden in der Regel aus.
3. Sanitärausstattung: Küche und Bad sind Pflicht - das sollte selbsterklärend sein, aber bei Umbau von Büros fehlen diese Bereiche oft komplett und müssen neu geplant werden.
4. Brandschutz: Je nach Größe des Objekts und Anzahl der geplanten Einheiten können erweiterte Brandschutzanforderungen gelten.
5. Registrierungsnummer: Ab 2026 brauchst du für die Buchungsplattformen eine offizielle Registrierungsnummer - mehr dazu gleich.

„Wer jetzt sauber aufgestellt ist, profitiert doppelt: Er kann legal vermieten, während Mitbewerber aus dem Markt gedrängt werden - das führt zwangsläufig zu höheren Preisen für die verbliebenen Anbieter."

Was bedeutet die neue EU-Transparenzrichtlinie (DAC7) konkret für Ferienwohnungsvermieter?

Die EU-Transparenzrichtlinie - in der Branche oft als DAC7 bezeichnet - ist seit dem 20. Mai 2026 für Deutschland verpflichtend umzusetzen. Sie verbietet nichts, sie schafft Transparenz. Konkret verpflichtet sie Plattformen wie Airbnb und Booking.com dazu, die Umsatzdaten ihrer Vermieter automatisch an die deutschen Steuerbehörden zu melden.

Was das in der Praxis bedeutet: Wer bisher einfach still und leise über Airbnb vermietet und keine Steuern gemeldet hat, fliegt jetzt auf. Die Datenlücke zwischen dem, was auf den Plattformen passiert, und dem, was die Ämter wissen, wird geschlossen. Gleichzeitig bekommen Kommunen, die eine Zweckentfremdungssatzung haben, endlich das Werkzeug, um sie auch durchzusetzen - denn die Daten zeigen, wo welche Ferienwohnung existiert.

Die Konsequenz ist absehbar: Städte wie Berlin, Hamburg und München werden dieses Tool als erste nutzen. Kleinere Städte folgen nach, weil der Aufwand für sie durch die zentrale EU-Infrastruktur massiv sinkt. Wer illegal vermietet, hat immer weniger Versteckmöglichkeiten.

Wie unterscheiden sich Wohnimmobilien und Gewerbeeinheiten als Basis für Ferienwohnungen?

Viele Einsteiger denken reflexartig an Wohnungen, wenn sie an Ferienwohnungen denken. Das macht auf den ersten Blick Sinn - aber 2026 ist der Markt ein anderer als noch vor fünf Jahren. Die folgende Übersicht zeigt, wo die entscheidenden Unterschiede liegen:

Kriterium	Wohnimmobilie	Gewerbeeinheit
Verfügbarkeit	Gering - Wohnungsmangel in Ballungsräumen	Hoch - wachsender Leerstand durch Insolvenzen
Quadratmeterpreis	Hoch und weiter steigend	In der Regel deutlich günstiger
Zweckentfremdungssatzung	Häufig betroffen - Umwandlung oft verboten	Greift nicht - andere Rechtsgrundlage
Nutzungsänderung nötig?	Ja, oft schwieriger durchzusetzen	Ja, aber bauplanungsrechtlich oft einfacher
Baulicher Aufwand	Geringer (Wohncharakter oft vorhanden)	Höher (Sanitär, Belichtung nachrüsten)
Rechtliche Zukunftssicherheit	Unsicherer durch neue Regulierung	Stabiler bei korrekter Genehmigung

Was passiert mit dem Ferienwohnungsmarkt, wenn illegale Angebote verschwinden?

Die Antwort ist Grundlagenökonomie: Sinkt das Angebot, steigen die Preise - vorausgesetzt, die Nachfrage bleibt konstant oder wächst. Und der Reisemarkt wächst. Wer heute legal aufgestellt ist, profitiert also direkt davon, wenn der Markt bereinigt wird. Das ist keine Spekulation, das ist eine Entwicklung, die in anderen Ländern bereits beobachtbar ist.

In Lissabon und Portugal wurden die Kurzzeit-Lizenzen massiv eingeschränkt. Keine neuen Lizenzen mehr, striktes Regime für bestehende. Wer legal dabei ist, erzielt heute deutlich höhere Preise als vor der Regulierungswelle. Das gleiche Muster ist auf Mallorca zu beobachten.

Für Deutschland heißt das: Die nächsten 12 bis 24 Monate entscheiden, wer langfristig im Markt bleibt. Wer jetzt die Grundlagen legt - rechtssichere Genehmigung, Registrierungsnummer, saubere Struktur - sitzt in fünf Jahren auf einem deutlich wertvolleren Asset als heute. Wer abwartet, riskiert, dass ihm die Tür zuschlägt.

Wie finde ich die richtige Gewerbeeinheit für meine Ferienwohnung?

Das Suchprofil für eine gute Gewerbeeinheit unterscheidet sich von dem einer klassischen Wohnimmobilie - aber die Grundprinzipien bleiben. Lage ist entscheidend, Substanz ist entscheidend, und die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ist der erste Filter, nicht der letzte.

Konkrete Suchkriterien, die ich meinen Coaching-Kunden mitgebe:

• Gebietsart: Mischgebiet oder Kerngebiet bevorzugen - dort ist Wohnen und Beherbergung in der Regel zulässig. Reine Gewerbegebiete meiden.
• Grundriss: Natürliche Belichtung in allen Haupträumen ist Pflicht. Grundrisse ohne Außenfenster in Schlaf- und Wohnbereichen scheiden aus.
• Sanitärvorinstallation: Gibt es bereits Wasser- und Abwasseranschlüsse? Das spart erhebliche Umbaukosten.
• Deckenhöhe: Mindestens 2,40 Meter Raumhöhe für Aufenthaltsräume - viele ehemalige Ladengeschäfte erfüllen das gut, manche Kellerflächen nicht.
• Leerstandsdauer: Je länger leer, desto verhandlungsbereiter sind Eigentümer beim Kaufpreis oder der Miete.

Und der wichtigste Hinweis: Hol dir vor dem Kauf oder der Anmietung eine fachkundige Einschätzung zur Nutzungsänderung. Dienstleister wie Planeko machen genau das - schnell, strukturiert und mit dem Fokus auf Machbarkeit. Das spart dir Zeit und schützt dich vor kostspieligen Fehlkäufen.

Fazit

Ferienwohnung vermieten ist 2026 kein wildes Terrain mehr - es ist ein regulierter Markt, der sich weiter professionalisiert. Wer das als Bedrohung sieht, verpasst den Punkt. Die Regulierung räumt den Markt auf, und wer legal, strukturiert und mit der richtigen Immobilienstrategie aufgestellt ist, profitiert direkt davon. Gewerbeeinheiten sind dabei gerade das attraktivste Spielfeld: günstigere Einkaufspreise, wachsender Leerstand, keine Zweckentfremdungssatzung - bei korrekter Nutzungsänderung ein rechtssicheres Fundament. Mein klarer Rat: Prüfe, was in deiner Zielstadt gerade passiert, und handle, bevor die Tür zugeht.

Häufige Fragen

Darf ich eine Gewerbeeinheit einfach als Ferienwohnung vermieten?

Nein - du brauchst zwingend eine Nutzungsänderungsgenehmigung beim zuständigen Bauamt. Die prüft, ob die Ferienwohnungsnutzung in dem Gebiet zulässig ist und ob die Räume die bautechnischen Mindestanforderungen (Belichtung, Belüftung, Sanitär) erfüllen. Ohne diese Genehmigung riskierst du eine Nutzungsuntersagung.

Was ist der Vorteil von Gewerbeeinheiten gegenüber Wohnungen für Kurzzeitvermietung?

Die Zweckentfremdungssatzung, die in vielen Großstädten die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen verbietet oder erschwert, gilt für Gewerbeeinheiten nicht. Hinzu kommen in der Regel günstigere Quadratmeterpreise und höhere Verfügbarkeit durch wachsenden Leerstand in deutschen Innenstädten.

Was bedeutet DAC7 für mich als Ferienwohnungsvermieter?

DAC7 ist die EU-Transparenzrichtlinie, die Plattformen wie Airbnb und Booking.com ab 2026 verpflichtet, deine Umsatzdaten automatisch an die deutschen Steuerbehörden zu melden. Das betrifft die steuerliche Transparenz, aber auch die Durchsetzung von Zweckentfremdungssatzungen - denn die Ämter bekommen damit die Daten, um illegale Vermietungen zu identifizieren.

Wie lange dauert eine Nutzungsänderung von Gewerbe zu Ferienwohnung?

Das variiert je nach Kommune und Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen erheblich. Plane realistisch mit mehreren Wochen bis einigen Monaten. Spezialisierte Dienstleister wie Planeko können den Prozess durch vollständige, strukturierte Anträge deutlich beschleunigen.

Was passiert, wenn ich ohne Registrierungsnummer weiter vermiete?

Das Beispiel Mallorca zeigt das konkrete Risiko: Wer die Frist zur Registrierung verpasst, kann von heute auf morgen nicht mehr über Buchungsplattformen vermieten. Bei einem voll ausgebuchten Betrieb bedeutet das einen vollständigen Umsatzausfall. Hinzu kommen mögliche Bußgelder. Kläre jetzt, welche Anforderungen deine Kommune stellt - nicht wenn es zu spät ist.

Das ganze Gespräch im Video